Cómo contratar una empresa de rehabilitación: garantías y errores que debes evitar

1. Comprobar que la empresa está capacitada para la obra

No todas las constructoras están especializadas en los mismos trabajos. Rehabilitar una fachada, impermeabilizar una cubierta o reforzar un forjado requiere conocimientos, medios y procedimientos diferentes.

Solicita referencias de intervenciones comparables, preferiblemente en edificios con características constructivas similares al tuyo.

El Registro de Empresas Acreditadas (REA) permite consultar la inscripción de empresas que intervienen en obras de construcción. Los autónomos sin trabajadores asalariados están exentos de esta obligación.

La inscripción acredita determinados requisitos legales, pero no garantiza por sí sola la calidad de una rehabilitación.

Si la intervención afecta a elementos estructurales, debe existir una evaluación y una solución técnica adecuadas al problema. No es recomendable contratar refuerzos basados únicamente en una inspección comercial.

2. Cómo comparar presupuestos de rehabilitación

Para comparar empresas, todas deben presupuestar el mismo alcance de obra. De lo contrario, una oferta más barata puede limitarse a incluir menos trabajos.

Un presupuesto debe especificar:

• Mediciones: superficies, unidades y cantidades.
• Materiales: sistemas propuestos y prestaciones requeridas.
• Trabajos incluidos: preparación de soportes, reparaciones y ejecución.
• Medios auxiliares: andamios, protecciones y maquinaria.
• Exclusiones: actuaciones no contempladas en el precio.
• Importe: precios unitarios, impuestos y coste total.

Ejemplo de presupuestos que no son comparables

Una empresa propone rehabilitar una fachada aplicando un nuevo revestimiento. Otra incluye retirar las zonas deterioradas, reparar el soporte y ejecutar el acabado.

Aunque ambas ofertas indiquen «rehabilitación de fachada», su alcance es diferente. La primera puede resultar insuficiente si existen desprendimientos o daños en el soporte.

Cuando aparecen humedades, fisuras o desprendimientos, primero hay que identificar su causa. Puedes consultar los criterios de diagnóstico en nuestra sección de patologías constructivas.

3. Qué debe incluir el contrato de rehabilitación

El presupuesto aceptado no siempre regula suficientemente los retrasos, las modificaciones o los defectos. Es recomendable formalizar un contrato que incluya:

1. Identificación de las partes: propietario o promotor y empresa contratista.
2. Alcance: trabajos contratados y documentación técnica de referencia.
3. Precio: importe, impuestos y condiciones de pago.
4. Plazos: fechas previstas y circunstancias que permiten modificarlas.
5. Trabajos adicionales: procedimiento para valorarlos y autorizarlos.
6. Recepción: revisión final y tratamiento de posibles defectos.
7. Incumplimientos: consecuencias de retrasos, paralizaciones o abandono.

Cómo evitar sobrecostes imprevistos

En una rehabilitación pueden descubrirse daños ocultos al retirar revestimientos o abrir elementos constructivos.

El contrato debería exigir que los trabajos adicionales se documenten, con su justificación técnica, precio y posible repercusión en el plazo. Siempre que las circunstancias lo permitan, deben aprobarse por escrito antes de ejecutarlos.

También conviene vincular los pagos al avance comprobable de los trabajos y evitar anticipos desproporcionados sin garantías suficientes.

4. Qué garantías tiene una rehabilitación

Las garantías legales dependen del tipo de obra y de su encaje en la normativa.

La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), establece los siguientes plazos de responsabilidad por daños materiales en las actuaciones comprendidas en su ámbito:

Estos plazos no se aplican automáticamente a cualquier reparación. Debe comprobarse si la intervención está incluida en el ámbito de la LOE. Además, los plazos de responsabilidad no deben confundirse con los plazos para ejercitar las acciones correspondientes.

En otras reparaciones pueden existir responsabilidades contractuales y las previstas en la legislación civil o de consumidores, según corresponda.

Qué hacer si aparecen defectos

Documenta el problema mediante fotografías y comunica la incidencia por un medio que permita acreditar su contenido y recepción. Conserva contrato, facturas y documentación de la obra.

Si existe desacuerdo sobre el origen del daño, un informe técnico independiente puede ayudar a determinar si corresponde a una ejecución defectuosa, un problema previo o una causa diferente.

5. Quién responde si intervienen varias empresas

Una rehabilitación puede incluir distintos especialistas en estructura, impermeabilización, instalaciones y acabados.

Si contratas una empresa principal, debe quedar claro qué trabajos asume y cuáles subcontrata. Si contratas directamente a distintos profesionales, tendrás varias relaciones contractuales y mayores necesidades de coordinación.

El Real Decreto 1627/1997 establece obligaciones de seguridad y salud en las obras de construcción, incluida la designación de coordinador durante la ejecución en los supuestos previstos.

En una rehabilitación de una casa antigua esta coordinación resulta especialmente importante cuando los trabajos afectan a elementos estructurales, instalaciones y sistemas constructivos que deben ejecutarse en una secuencia determinada.

6. Errores que debes evitar al contratar

• Elegir solo por precio: sin comparar mediciones, soluciones y exclusiones.
• Contratar sin diagnóstico: especialmente cuando existen grietas, filtraciones o daños estructurales.
• No verificar seguros: sin conocer cobertura, límites y exclusiones.
• Aceptar cambios verbales: que después pueden generar discrepancias económicas.
• Pagar por adelantado gran parte de la obra: sin garantías ni correspondencia con trabajos ejecutados.
• Firmar la recepción sin revisar: dejando defectos visibles sin documentar.

También conviene comprobar la idoneidad de los materiales propuestos. En edificios antiguos, determinadas soluciones pueden resultar incompatibles con los sistemas existentes. Nuestra sección de materiales de construcción explica los criterios técnicos de selección.

7. Qué documentación solicitar al terminar la obra

Antes de cerrar la relación contractual, solicita la documentación que corresponda al tipo de intervención:

• Facturas y justificantes de pago.
• Documento de recepción, cuando proceda, con las reservas pendientes.
• Relación de modificaciones realizadas respecto al presupuesto.
• Certificados y documentación de instalaciones exigibles.
• Manuales de mantenimiento y garantías comerciales ofrecidas.
• Documentación técnica final exigida por el proyecto y la normativa.

Conviene conservar fotografías de instalaciones, impermeabilizaciones y elementos que hayan quedado ocultos. Pueden resultar útiles en futuras reparaciones o reclamaciones.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio contratar un arquitecto para rehabilitar?

Depende del alcance de la obra. Determinadas intervenciones requieren proyecto y dirección técnica, mientras que otras reparaciones tienen exigencias documentales diferentes. Debe comprobarse la normativa aplicable antes de comenzar.

¿Qué hacer si la empresa abandona la rehabilitación?

Documenta el estado de los trabajos, revisa pagos y contrato, y comunica formalmente el incumplimiento. Antes de contratar otra empresa, puede ser conveniente obtener una valoración técnica de la obra ejecutada y pendiente.

¿La empresa está obligada a reparar todos los defectos posteriores?

No necesariamente. Depende del origen del defecto, las obligaciones contractuales y el régimen de responsabilidad aplicable. La aparición de un daño después de la obra no demuestra por sí sola que exista una ejecución defectuosa.